Nhu cầu lớn, lợi nhuận tốt
Giới đầu cơ địa ốc Tp.HCM cho biết, thị trường nhà nguyên căn "nhà giá rẻ" đã xuất hiện khá lâu, nhưng đỉnh cao là từ năm 2010 tới nay. Những căn hộ loại này có ưu điểm là có thể ở được ngay, dù diện tích nhỏ nhưng đủ tiện nghi, giá mềm phù hợp với thu nhập của nhiều người.
Ông Nguyễn Văn Thắng (quận Tân Bình, Tp.HCM) chuyên đi tìm mua nhà cũ nát, hoặc khu đất rộng tại các quận, huyện để xây sửa và chào bán lại. Theo ông Thắng, từ năm 2016 tới nay, một phần do tâm lý bất an của người dân với các dự án chung cư nhiều khúc mắc nên nhu cầu mua nhà giá rẻ của người dân tăng nhanh. Bên cạnh đó, những người có thu nhập thấp, trung bình muốn mua nhà giá rẻ để vừa thoát cảnh đi thuê nhà vừa có thể làm hộ khẩu ở thành phố, thuận lợi cho con cái học hành.
Dẫn phóng viên Đầu tư Bất động sản đi xem một căn hộ 36m2 tại một con hẻm nhỏ ở quận Thủ Đức, khu vực Quốc lộ 13, chủ nhà ra giá 620 triệu đồng. Dù đã có giấy tờ đầy đủ nhưng nhà đã xuống cấp và không thể ở. “Nếu ép giá xuống, có thể mua với mức khoảng 600 triệu đồng, chi thêm 80 triệu đồng sửa lại và bán giá dưới 800 triệu đồng sẽ có người mua ngay”, ông Thắng nói.
Không chỉ có những cá nhân kinh doanh lẻ tẻ như ông Thắng tham gia vào thị trường này mà tại Tp.HCM hiện nay còn có một số doanh nghiệp BĐS hay công ty xây dựng nhỏ cũng tham gia. Tuy nhiên, các doanh nghiệp thường tìm mua những miếng đất diện tích lớn, xây dựng vài căn hộ để bán.
Giám đốc một công ty xây dựng chuyên “buôn nhà phố” tại quận 9 cho biết, việc chia lô đất, làm sổ đỏ khá dễ dàng do Quyết định 33/2013 tại Tp.HCM không giới hạn diện tích khi tách thửa nên công ty thu được lợi nhuận cao khi xây nhà để bán.
Đầu năm 2015, công ty đã mua một khu đất vốn là đất trồng cây lâu năm tại phường Phú Hữu, quận 9 rộng khoảng 200m2 với giá chưa tới 2 tỷ đồng. Hiện, công ty đang xây dựng 9 căn nhà phố tại đây. Mỗi căn chỉ khoảng 20m2 với diện tích 4m x 5m. Mỗi căn được thiết kế gồm 1 tầng trệt, 1 tầng lầu và cứ 2 căn thì chung 1 sổ đỏ. Một số căn đã được xây xong.
Với căn nhà có diện tích nhỏ như vậy, công ty đang chào giá bán giá 900 triệu đồng. Vị giám đốc này nói: “Mức giá này là vừa phải, nhu cầu của người dân rất cao nên bán là hết ngay”. Như vậy, với số tiền bỏ ra mua đất và khoảng 200 triệu đồng tiền xây dựng mỗi căn thì công ty thu lãi khoảng 400 triệu đồng/căn.
Nhiều rủi ro với khách hàng
Rủi ro là luôn hiện hữu với những khách hàng tìm tới các căn nhà giá rẻ này. Chị Phạm Phương Anh (quận Thủ Đức) cho biết, năm 2015, chị đã chi hơn 900 triệu đồng để mua một căn hộ rộng 36m2. Theo người bán, đây là nhà xây mới, nhưng khi ở được chỉ 2 tháng thì căn nhà đã thấm dột, móng nhà xụp… Lúc đó chị mới biết đây chỉ là nhà được sửa lại trên nền nhà cũ nát. Chị Phương Anh nói: “Chúng tôi phải bỏ thêm gần 100 triệu đồng để sửa lại nhà, gia cố móng, chống thấm mới có thể ở được”.
Là một chủ thầu chuyên xây dựng những căn nhà cũ nát, ông Hưởng cho biết: “Giới đầu cơ thường chọn những vật liệu rẻ tiền nhất và xây dựng, sửa chữa tiết kiệm tối đa nên nhìn bên ngoài có vẻ đẹp nhưng chất lượng rất kém. Người mua ở được một vài tháng là phải sửa lại toàn bộ”.
Cũng có không ít trường hợp mua nhà mà không thể ở được cũng không thể chào bán. Anh Lân (quận 7) cho biết, đầu năm 2016, anh chi hơn 800 triệu đồng để mua một căn nhà phố xây sẵn ở đường Nguyễn Thị Thập. Bề ngoài căn nhà mới khá đẹp nhưng đã xuống cấp trầm trọng khi mới ở được 3 tháng: nền nhà lún nứt, tường nhà bong tróc, mái tôn hỏng... Thậm chí, căn hộ còn bị trừ mất 3m lộ giới khi đi làm sổ đỏ. Anh đã rao bán từ tháng 4/2016 nhưng tới nay vẫn chưa tìm được người mua.
Vấn đề liên quan đến pháp lý là vấn đề “mệt mỏi” nhất đối với những người mua nhà giá “bèo”. Loại hình nhà kiểu này thường được xây liền kề từ vài căn trở lên và cùng chung một giấy chủ quyền. Do đó, các vấn đề khó xử, tranh chấp, kiện tụng khi chủ nhà muốn bán, cầm cố căn nhà… cũng rất dễ nảy sinh.
Giám đốc Công ty luật T&T, luật sư Bùi Tiến Long cho rằng, thị trường nhà phố xây sẵn hiện nay đang tồn tại nhiều rủi ro về cả chất lượng và pháp lý. Văn phòng luật của ông đã nhận được rất nhiều hồ sơ kiện tụng, tranh chấp liên quan đến vấn đề chung sổ đỏ, tách thửa đối với những căn nhà phố xây dựng sẵn.
(Đầu tư chứng khoán)
